Mietpreisbremse und Bestellerprinzip für Chemnitz kein Thema

Veröffentlicht von Alexander Kerle, Immobilienmakler Chemnitz in Rund um die Immobilie · Mittwoch 11 Mär 2015
Tags: Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Mietpreisfestsetzung, Mieter, Vermieter, Makler, Maklercourtage, Mietpreisdeckelung, Wohnungsbauprogramm, BRD, Grundsteuerbeiträge, Stromkosten, Ökosteuer, Grunderwerbssteuer, EnEV

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip sind bald amtlich. Für Chemnitz ist das jedoch genauso wenig ein Thema, wie für die allermeisten Kommunen in der Bundesrepublik. Aus Mietersicht gibt es in Chemnitz keine Spur eines angespannten Wohnungsmarktes. Vernünftiges Wohnen ist hier bereits für 5,00 EURO / qm Kaltmiete möglich. Wer kann und möchte, zahlt zwischen 6,00 und 8,00 EURO. Bezieht dafür aber eine neu hergestellte oder umfassend sanierte Wohnung mit überdurchschnittlich gehobener Ausstattung, zudem oft in Gebäuden mit energetisch guten bis sehr guten Eigenschaften.

Spätestens Ende der 1990er / Anfang der 2000er Jahre hatte vor allem die private Wohnungswirtschaft die Missstände der DDR- Wohnungspolitik behoben. Seitdem hat der Mieter die Wahl, wenn er auf der Suche nach einer Wohnung in einem guten baulichen Zustand und mit respektabler Ausstattung ist. Seit diesem Zeitpunkt war es hier auch die Regel, dass der jeweilige Vermieter den Makler bezahlt. Lediglich bei außergewöhnlich begehrten Wohnungen zahlte der Mieter die Maklercourtage, was aber nicht die Regel war.

Im Hinblick auf die Diskussionen wegen des bevorstehenden Mietrechtsnovellierungsgesetzes (– MietNovG), trotzdem ein paar Gedanken zur staatlichen Regulierung des Wohnungsmarkts:

So etwas wie eine Mietpreisbremse kennen ehemalige DDR Bürger als Mietpreisfestsetzung. Für Altbauwohnungen galt eine Miete in Höhe von 0,35 Mark (der DDR) je Quadratmeter, die auf dem Stand von 1936 eingefroren blieb. Die Quadratmeter- Kaltmieten für DDR Neubauten lagen bei 80 Pfennigen bzw. 1,25 Mark. Gab es wegen der Zerstörungen im zweiten Weltkrieg ohnehin zu wenige Wohnungen, verschärfte die staatliche Mietpreisdeckelung das Problem zusätzlich. Neben Baumaterial und Handwerkern, fehlte es privaten Vermietern aufgrund der billigen Mieten vor allem auch an finanziellen Mitteln zur Instandhaltung ihrer Gebäude. Über die Jahre führte das zu maroden Altbausubstanzen und weiterer Wohnungsverknappung. Das staatliche Wohnungsbauprogramm der SED steuerte ab 1971 mit riesigen Plattenbaugebieten gegen. Das Wohnungsproblem wurde damit nicht gelöst. Nach Angabe der Konrad Adenauer Stiftung, lagen Ende 1989 bei den „staatlichen Wohnraumlenkern“ der damaligen DDR 781.000 unbearbeitete Wohnraumanträge vor. Dafür stand die Wohnungswirtschaft nach 1990 vor ganz neuen Problemen. Fortzüge aus den Neubaugebieten führten zu Leerstand und Abbruch, oft verbunden mit städtebaulicher Zersplitterung! Kommunale Wohnungsbestände wurden nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten neu geordnet und zum großen Teil verkauft.

Im Westen hingegen setzte man schon von jeher auf die Privaten. Kommunale Wohnungsbestände waren in den westlichen Bundesländern immer rar, sind heute vielerorts längst verkauft. Konsequente Verantwortung für Mieter wollte der Staat BRD wohl ohnehin nie übernehmen. Nachvollziehbar, denn ein Scheitern kostet das Mandat der größten Wählergruppe. Je nach politischer Großwetterlage wird stattdessen reguliert und das mit viel Tamtam wenn es der Profilierung dient. Gestern Subventionen für Immobilieneigentümer, morgen Mietpreisbremse und Bestellerprinzip. Zwischendurch eine teilweise komplizierte Rechtsprechung, hin und wieder zu Gunsten der Vermieter, oft zum Vorteil der Mieter.

Die Mietpreisbremse wird für Altbauten in „angespannten Wohnungsmärkten“ – wie Hamburg, München, Köln… – zur Anwendung gebracht werden. Bleibt für diese "angespannten Märkte" zu hoffen, dass Investitionen in die Werterhaltung von Wohnraum nicht auf ein notwendiges Maß reduziert werden. Über mögliche Folgen wurde schon weiter oben geschrieben. Gewinner der Mietpreisbremse sind Besserverdiener. Gegenüber Alleinerziehenden mit Halbtagsjob haben sie bei Neuvermietungen weiterhin die Nase vorn. Zudem werden sie nun mit einem gedeckelten Mietpreis belohnt.

Am wenigsten tangiert die Mietbreisbremse die öffentlichen Haushalte. Ohne Mietausfall- und Investitionswagnis profitieren Bund, Länder und Kommunen so oder so ganz erheblich von den Wohnraumkosten. Stichworte sind steigende Grundsteuerbeiträge sowie andere, sich immer wieder verteuernde Kommunalabgaben. Weiterhin Heiz- und Stromkosten, die neben Mehrwert- inzwischen auch mit Ökosteuer belastet sind. Bei Neubauten – hier findet die Mietpreisbremse keine Anwendung – macht die öffentliche Hand weiterhin richtig Kasse. Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland immerhin bis zu 6,5 % sowie Mehrwertsteuer aus steigenden Bauinvestitionen, welche auch auf die staatlich verordnete Verschärfung der bestehenden und kommenden EnEV zurückzuführen sind, lassen die Einnahmen sprudeln. Tendenz: Weiter steigend!