Teure Gebäudeversicherung: Wie sich Vermieter nach einem aktuellen Urteil schützen sollten!

Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 11 C 357/25) zur Umlage der Kosten für Gebäudeversicherungen lässt Mietervereine jubeln. Bei Vermietern und Wohnungsverwaltern wird es hingegen für erhebliches Unverständnis sorgen.

Am 22. Januar 2026 entschied das Gericht, dass ein großer Immobilienkonzern durch den Abschluss einer weitreichenden Sammelversicherung gegen das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. Die umgelegten Gebäudeversicherungsbeiträge überstiegen die Durchschnittswerte des örtlichen Betriebskostenspiegels um fast das Doppelte. Zudem deckte die Police Risiken ab, die für städtische Wohnimmobilien unüblich sind. Einer klagenden Mieterin wurde daraufhin die Differenz zwischen dem statistischen Wert des Betriebskostenspiegels und der tatsächlichen Beitragshöhe als Erstattung zugesprochen. Dieses Urteil wird Mieter und Mietervereine vermehrt dazu motivieren, Widerspruch gegen die Kostenposition der Gebäudeversicherung in den Betriebskostenabrechnungen einzulegen.

Jeder, der sich mit diesem Thema in der Praxis auseinandersetzt, weiß, dass die Gebäudeversicherungsbeiträge in den letzten Jahren unabhängig vom Versicherer sprunghaft gestiegen sind. Beitragserhöhungen von 70 Prozent und mehr in einem Fünfjahreszeitraum sind selbst ohne konkretes Schadensereignis keine Seltenheit. Ein Versicherungs- oder Tarifwechsel wäre oft mit noch höheren Kosten verbunden. Der Hintergrund für diese Beitragsentwicklungen sind meist keine unsinnig erscheinenden und mitversicherten Elementargefahren, die in Rahmenverträgen oft kostenneutral enthalten sind. Preistreiber sind vielmehr hohe Schadensquoten und vor allem der seit den Pandemiejahren ab 2021 extrem gestiegene Baupreisindex, an dem sich die Versicherer bei der Beitragsberechnung orientieren.

Vor diesem Hintergrund wirkt ein Urteil, das einen auf die Wohnfläche umgelegten monatlichen Versicherungsbeitrag von 45 Cent je Quadratmeter als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wertet, realitätsfern. Aktuell sind Beiträge, die noch deutlich über dieser 45 Cent-Marke liegen, nicht selten. Für Sachsen weist der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Datenerfassung 2023/2024) beispielsweise einen Beitrag von lediglich 16 Cent pro Quadratmeter im Monat aus, was deutlich von der Realität abweichen kann.

Die Bemühungen von Wohnungseigentümern und Verwaltern um wirtschaftlich vertretbare Beiträge für Gebäudeversicherungen gleichen in diesem Marktumfeld ohnehin oft einem Kampf zwischen David und Goliath. Das aktuelle Urteil erschwert diese Situation zusätzlich, da Vermieter im Streitfall nun noch detaillierter belegen müssen, dass die hohen Kosten unvermeidbar waren und bei der Versicherungswahl wirtschaftlich gehandelt wurde.

Es ist daher zu empfehlen, die bestehenden Versicherungspolicen jährlich sachlich zu prüfen, Vergleichsangebote einzuholen und die eigenen Bemühungen um einen niedrigeren Beitrag lückenlos zu dokumentieren.