Mietpreisbremse, Mietspiegel, Kernsanierung: BGH-Rechtsprechung zu neuem Wohnraum in alter Hülle
Veröffentlicht von Alexander Kerle, Immobilienkaufmann in Chemnitz in Immobilien: Gesetze, Steuern und öffentliche Abgaben · Mittwoch 29 Jul 2026 · 2 Minuten
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 50/23) zur gesetzlichen Mietpreisbremse lässt derzeit Vermieter aufhorchen. Es rückt ein Thema in den Fokus, das in der wohnungswirtschaftlichen Praxis mitunter falsch eingeschätzt wird: die Einordnung kernsanierter Immobilien in die Baualtersklassen qualifizierter Mietspiegel. Vielfach wird fälschlicherweise davon ausgegangen, dass das historische Ursprungsbaujahr eines Gebäudes für Mieterhöhungsverlangen unabänderlich in Stein gemeißelt ist.
Dass dies nicht der Fall ist, verdeutlicht die aktuelle Entscheidung. Die Richter stellten klar, dass ein Gebäude seinen Status als Wohnraum einbüßt, wenn es aufgrund massiver Schäden dauerhaft unbewohnbar war. Wird ein solches Objekt mit erheblichem finanziellem und baulichem Aufwand wiederhergestellt, entsteht rechtlich betrachtet neuer Wohnraum. Diese sogenannte Neubaufiktion entfaltet ihre Wirkung jedoch nicht nur bei der Mietpreisbremse, sondern greift auch unmittelbar bei der Eingruppierung in die Gebäude-Baualtersklassen von Mietspiegeln.
Verbleiben bei einer Sanierung vom ursprünglichen Bestand beispielsweise lediglich die Außenwände, das Treppenhaus und der Keller, während Geschossdecken, Innenwände, Dachstuhl, Haustechnik, Fenster und Türen komplett neu errichtet werden, geht der bisherige Wohnraum rechtlich und faktisch unter. Was Eigentümern oft unbekannt ist: Für diese Fälle der Errichtung von neuem Wohnraum in alter Hülle existiert bereits eine ältere, wegweisende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 369/18). In diesem Urteil hat der BGH die exakten Parameter für den Wechsel der Baualtersklasse definiert. Das historische Ursprungsbaujahr ist demnach bereits dann hinfällig, wenn die baulichen Maßnahmen finanziell mindestens ein Drittel der ortsüblichen Neubaukosten ausmachen und die Wohnungen in den wesentlichen Kernbereichen auf einen zeitgemäßen Neubaustandard gehoben werden.
Flankiert wird diese Rechtsauffassung von noch älteren Instanzurteilen des Landgerichts Potsdam (Az. 13 S 26/14) und des Landgerichts Frankfurt am Main (Az. 2-11 S 37/12), die eine Neueinordnung bei vollständiger Entkernung und Wiederherstellung ebenfalls bestätigen.
Eigentümer sollten daher vor einem Mieterhöhungsverlangen prüfen, welchen Sanierungsumfang ihr Gebäude tatsächlich erfahren hat. Werden diese strengen baulichen und finanziellen Kriterien erfüllt, haben sie eine fundierte rechtliche Basis, um ihr Gebäude im Rahmen eines Erhöhungsverlangens nach § 558 BGB in die aktuellere Baualtersklasse des Mietspiegels einzugruppieren und die Miethöhe daraufhin festzusetzen.