Gebäudemodernisierungsgesetz – was steht im Entwurf und was bedeutet es für Eigentümer und Mieter?

Was ist eigentlich geplant?

Der Entwurf öffnet wieder die Tür für den Einbau von Gas- und Ölheizungen im Gebäudebestand – und stellt damit eine Kehrtwende gegenüber der Vorgänger-Regelung dar. Wer in Zukunft eine fossile Heizung einbauen will, muss aber mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe, der sogenannten Bio-Treppe, kalkulieren. Der Fahrplan hierfür ist gestaffelt: Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 Prozent Bio-Anteil genutzt werden. Diese Vorgabe steigt ab dem 1. Januar 2030 auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent. Diese Bio-Treppe soll fossiles Heizen also nicht sofort verbieten, aber schrittweise verteuern.

Parallel dazu wird an der Kostenverteilung gedreht. Ein Teil der Mehrkosten für die Beimischung von Bio-Gasen soll zwischen Mietern und Vermietern geteilt werden – vor allem in den ersten Stufen. Was genau danach passiert, ist noch nicht abschließend geklärt. Hinzu kommen noch CO₂-Kosten, Netzentgelte und weitere Regelungen, die den wirtschaftlichen Rahmen mitbestimmen. Es sind geplante Regeln, die nicht pauschal „teuer" sind, aber sie sind komplex.

Warum pauschal „teuer“ nicht aussagefähig wäre

Die finanziellen Folgen lassen sich nicht mit einer einzigen Zahl beschreiben. In einem Bestandsgebäude können die Mehrkosten am Anfang noch moderat ausfallen, weil die erste Stufe der Bio-Treppe erst bei 10 Prozent beginnt und der Aufpreis für Biomethan oder ähnliche Brennstoffe ebenfalls noch überschaubar ist. Dafür steigen CO₂-Preis und Netzentgelte, in manchen Regionen kommt dazu ein steigender Preis für bio-basierte Brennstoffe.

Das Ergebnis: Der Effekt pro Quadratmeter kann halbwegs tragbar wirken, während sich die Gesamtsumme über Jahre spürbar aufsummiert. Für Mieter bleibt die Belastung dann oft verkraftbar, für Vermieter entsteht dafür eine Unsicherheit bei der langfristigen Kalkulation. Entscheidend ist nicht nur der Kostenbetrag, sondern vor allem die Frage, ob die Mehrbelastung dauerhaft mit der Miete abgedeckt werden kann.

Fernwärme als Sonderstellung, aber kein Heilmittel

Fernwärme nimmt im Entwurf eine Sonderrolle ein. Sie gilt als Erfüllungsoption und ist von der Bio-Treppe ausgenommen, weil die Versorger die Dekarbonisierungsaufgabe tragen sollen. Das klingt zunächst wie ein Vorteil, ist es aber nicht automatisch. In vielen Regionen liegt die Fernwärme bereits heute deutlich über den Gaspreisen, und die Vertragsverhältnisse bieten Eigentümern wenig Verhandlungsspielraum.

Zudem greifen bestimmte Entlastungen wie die Aufteilung bei den Netzentgelten auf Fernwärme für Mieter nicht. Wer bereits heute Mieter in einem Gebäude mit Fernwärmeanschluss ist, wird mit weiter steigenden Wärmekosten rechnen müssen. Vermieter hingegen tragen nur den CO₂-Anteil, sind aber von systembedingten Fernwärmepreissteigerungen nicht direkt betroffen. Vermieter, die jetzt eine Umstellung auf Fernwärme aufgrund politischer Forderungen in Betracht ziehen, werden hingegen die Mehrkosten der Fernwärmelieferung gegenüber Gas nicht auf Mieter umlegen können, da sie strikt an das Kostenneutralitätsgebot gebunden sind.

Was Vermieter und Mieter wirklich betrifft

Für Vermieter steht die Frage im Raum, ob die auf sie zukommenden Mehrkosten für den Betrieb von Gas- und Ölheizungen langfristig kalkulierbar bleiben. Bei Neuvermietungen kann das über einen höheren Mietpreis oft gelingen. Bei bestehenden Mietverhältnissen hingegen nur über Mietpreisanpassungen im gesetzlichen Rahmen (Stichpunkt Vergleichsmiete bspw.).

Für Mieter ist die Lage komplizierter. Das Gesetz will verhindern, dass sie die Kosten einseitig tragen müssen. Andererseits können höhere Energiepreise, neue Umlagen und mittelfristige Mietanpassungen am Ende trotzdem zu höheren Wohnkosten führen. Für beide Seiten bleibt am Ende vor allem die finanzielle Planbarkeit entscheidend.

Klimaschutz: papierene Lösung oder echte Wirkung?

Auch klimapolitisch kann der Entwurf als umstritten angesehen werden. Befürworter sehen die Bio-Treppe als pragmatischen Lösungsweg, der fossile Heizungen schrittweise verteuert, statt sie abrupt zu verbieten. Kritiker halten dagegen, dass der Klimanutzen begrenzt bleibt, wenn weiterhin überwiegend fossile Energie eingesetzt wird.

Hinzu kommt, dass der Nutzen von Biomethan stark von Herkunft, Produktion und Transport abhängt. Unter ungünstigen Bedingungen kann der ökologische Vorteil deutlich geringer ausfallen, als es die Kommunikation nahelegt.

Kommentar

Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes schafft mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, verschiebt aber Kosten neu. Für Eigentümer bedeutet das vor allem mehr Komplexität, für Mieter eine spürbare, aber nicht zwangsläufig dramatische Mehrbelastung. Die Kosten sind real, hängen aber stark vom Gebäude und vom Preisniveau ab.

Wenn Klimaschutz und bezahlbares Heizen tatsächlich zusammen gedacht werden sollen, braucht es nicht nur rechtliche Vorgaben, sondern vor allem technisch sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige Lösungen. Alternative Heizsysteme werden erst dann akzeptiert, wenn sie nicht nur politisch gewollt, sondern auch langfristig bezahlbar bleiben.

Die sogenannte Wärmewende ist nur dann tragfähig, wenn nicht-fossile Heizanlagen auch im Bestand technisch funktionieren, preislich mit modernen Gasbrennwertheizungen mithalten können und Heizstrom dauerhaft günstig ist. Alles andere führt vor allem zu Verunsicherung, komplizierten Kostenverschiebungen, ewigen politischen Diskussionen und einem erheblichen Spielraum für Anbieter bei der Preisgestaltung. Fernwärme, Ökogas und politische Fördermodelle sind nur sinnvoll, wenn sie nicht nur regulativ gewollt, sondern auch technisch und wirtschaftlich funktionieren – und nicht bloß auf dem Papier positiv wirken.