Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen – Was die Reform für Eigentümer und Mieter bedeutet
Veröffentlicht von Alexander Kerle, Immobilienkaufmann, Chemnitz in Immobilien: Gesetze, Steuern und öffentliche Abgaben · Dienstag 14 Jul 2026 · 5 Minuten
Tags: Gebäudemodernisierungsgesetz, Reform, Eigentümer, Mieter, Wohnmixx, Gesetz, Immobilien, Modernisierung, GModG, Heizungsgesetz, Gebäudeenergiegesetz, GEG
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Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10.07.2026 vom Bundestag verabschiedet und löst damit bisherige Vorgaben für den Heizungstausch und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab.
Die vieldiskutierte 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen entfällt. Die Installation von Gas- und Ölheizungen ist zulässig. Ebenso wurde das bisherige Verbot für fossile Brennstoffe ab 2045 gestrichen. Bestehende Heizungsanlagen sind von diesen Neuerungen unberührt und genießen wie bisher auch Bestandsschutz.
Für den Einbau neuer fossiler Heizungen greift jedoch künftig eine sogenannte Biotreppe. Diese schreibt einen stufenweise ansteigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe, wie beispielsweise Biomethan, vor. Ab Januar 2029 wird ein Anteil von 10 Prozent verpflichtend, der sich bis zum Jahr 2040 auf 60 Prozent erhöht.
Zusätzlich führt das Gesetz ab dem 1. Januar 2028 eine geänderte Kostenverteilung ein. Vermieter werden gesetzlich verpflichtet, sich bei neuen Heizungen pauschal zu 50 Prozent an den Gasnetzentgelten und den CO₂-Kosten zu beteiligen. Ab 2029 erstreckt sich diese hälftige Aufteilung auch auf die Preisaufschläge für die biogenen Brennstoffe der Biotreppe.
Hinzu kommt, dass parallel die staatlichen Fördermittel für den Heizungsaustausch reduziert werden. Der maximale Förderdeckel sinkt hierbei von 30.000 Euro auf 28.000 Euro, was eine zusätzliche finanzielle Belastung für Eigentümer bedeutet.
Ein praktisches Rechenbeispiel verdeutlicht die wirtschaftlichen Folgen der geänderten Kostenverteilung. Angenommen, ein Mehrfamilienhaus hat einen Gasverbrauch von 100.000 Kilowattstunden pro Jahr. Bei einem CO₂-Preis von 55 Euro pro Tonne entstehen bei diesem Verbrauch, der etwa 20 Tonnen CO₂-Ausstoß entspricht, reine CO₂-Kosten in Höhe von 1.100 Euro. Werden Gasnetzentgelte von 2 Cent pro Kilowattstunde zugrunde gelegt, summieren sich diese auf 2.000 Euro im Jahr.
Ist in diesem Gebäude eine bestehende Heizung verbaut, richtet sich die Kostenverteilung weiterhin nach dem bekannten Stufenmodell. Bei einer mittleren Energieeffizienz trägt der Vermieter 550 Euro der CO₂-Kosten. Die Netzentgelte von 2.000 Euro zahlt weiterhin der Mieter über die Betriebskosten. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz und wesentliche energetische Sanierungen sind deshalb rechtlich nicht möglich, halbiert sich der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten durch Ausnahmeregelungen auf 275 Euro.
Erfolgt hingegen ab dem Jahr 2028 der Einbau einer neuen Gasheizung, greift die pauschale 50:50-Aufteilung. In diesem Fall muss der Vermieter die Hälfte der CO₂-Kosten, also 550 Euro, und die Hälfte der Netzentgelte, somit 1.000 Euro, übernehmen. Die jährliche Belastung für den Eigentümer steigt in diesem Beispiel auf 1.550 Euro.
Ob das Gesetz in der nun beschlossenen Form dauerhaft Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Unmittelbar nach der Verabschiedung durch den Bundestag kündigten Umweltverbände wie die Deutsche Umwelthilfe rechtliche Schritte an. Argumentiert wird, das Gesetz widerspreche den nationalen Klimazielen und verfestige die fossile Gasinfrastruktur. Bereits im Vorfeld kamen mehrere Rechtsgutachten zu der Einschätzung, dass das neue Heizungsgesetz einer Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht womöglich nicht standhalten könnte.
Kommentar:
Die politische Intention des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes ist auf den ersten Blick verständlich: Mieter sollen vor zu starken finanziellen Belastungen geschützt werden, da sie keinen Einfluss auf die verbaute Heizungstechnik haben – und Spoiler: (dank Lobbyarbeit) Energiekonzerne vor Umsatzeinbußen.
Die Neuregelung offenbart einen massiven logischen Bruch. Der Vermieter hat keinerlei Einfluss auf das individuelle Heizverhalten der Mieter. Dennoch soll er deren Verbrauch mitfinanzieren oder alternativ in teure CO₂-neutrale Heiztechnik investieren, wofür die staatlichen Zuschüsse ironischerweise parallel gekürzt werden. Ob eine erfolgreiche Wärmewende unter diesen Vorzeichen gelingen kann, ist mehr als fraglich.
In der immobilienwirtschaftlichen Praxis läuft diese Vorgabe unweigerlich auf eine rein nüchterne Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinaus. Auf der einen Seite steht die Investition in eine Wärmepumpe, die in Bestandsgebäuden oft den teuren Austausch des gesamten Heizkörpernetzes nach sich zieht. Das sind enorme Kosten, die sich in Modernisierungsumlagen spiegeln, was zu deutlich höheren Kaltmieten führt. Auf der anderen Seite steht der Einbau einer neuen Gas-Brennwertanlage für einen Bruchteil der Kosten. Der daraus resultierende Mietaufschlag bleibt für den Mieter marginal, während die reguläre Kaltmiete im Rahmen des Mietspiegels angepasst werden kann, um so die CO₂- und Netzentgeltkosten des Vermieters wieder zu neutralisieren.
Das Gesetz schafft in dieser Form eine absurde Anreizstruktur. Der erneute Einbau fossiler Technik bleibt trotz der neuen Kostenbeteiligung wirtschaftlich attraktiver als die klimaneutrale Alternative. Die eigentlich gewollte ökologische Modernisierung wird durch hohe Preise, Finanzierungskosten und sinkende Förderungen für den Eigentümer zum finanziellen Risiko und für den Mieter durch die umlegbaren Modernisierungskosten zur Kaltmietenfalle.
Ein Blick über die Landesgrenzen zeigt das eigentliche Dilemma: Im europäischen Ausland, etwa in Großbritannien, Frankreich oder den Niederlanden, kosten Wärmepumpen für Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 10.000 bis 19.000 € oft nur einen Bruchteil der hierzulande aufgerufenen Summen. Diese massive Preisdifferenz setzt sich bei den deutlich teureren Großanlagen für Mehrfamilienhäuser im gleichen Verhältnis fort. Während zentrale Anlagen im deutschen Geschosswohnungsbau schnell 60.000 bis weit über 100.000 € kosten, sind sie im europäischen Ausland ohne vergleichbare Subventionen oft um 30 bis 50 Prozent günstiger zu haben. Die deutsche Förderpolitik hat die Anlagenpreise künstlich aufgebläht, da Subventionen von Herstellern und Installateuren vielfach direkt eingepreist werden.
Anstatt an ineffizienten Förderprogrammen festzuhalten, wäre ein radikaler Kurswechsel marktwirtschaftlich weitaus sinnvoller: Die komplette Streichung der Subventionen bei gleichzeitiger Absenkung der Mehrwertsteuer auf null Prozent – wie es in Großbritannien praktiziert wird – gepaart mit einem massiven Ausbau der Stromnetze.
Zu diesem ohnehin schon wirtschaftlich fragwürdigen Konstrukt gesellt sich noch ein weiterer massiver Widerspruch: Eine funktionierende Wärmewende ist zwingend auf dauerhaft günstigen Heizstrom angewiesen. Doch anstatt die Rahmenbedingungen hierfür zu sichern, scheint der Ausbau von Solar- und Windenergie – dem Garanten für "billigen" grünen Strom – nicht mehr gewollt und wird ebenfalls beschnitten. Bleibt jedoch günstiger Strom bei gleichzeitig steigenden Netzpreisen aus, steigen auch die Betriebskosten von Wärmepumpen. Nur durch realistische, marktgetriebene Anschaffungspreise und dauerhaft günstige Stromkosten wird die klimaneutrale Technik im Geschosswohnungsbau überhaupt wirtschaftlich tragfähig. Alles andere bleibt Wunschdenken.