BGH kippt Maklerprovision für Hausverwalter bei der Vermittlung von Mietverträgen

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.05.2026, Az.: I ZR 224/25) hat klargestellt, dass es Verwaltern von Wohnimmobilien künftig nicht mehr gestattet ist, im Rahmen ihrer verwaltenden Tätigkeit provisionspflichtige Maklerleistungen für die Vermittlung von Mietverträgen gegenüber dem Vermieter abzurechnen.

Im Zentrum des Urteils steht eine klare Ansage aus Karlsruhe: Hausverwalter dürfen für die Neuvermietung von Wohnraum aus dem von ihnen betreuten Bestand keine Maklerprovision mehr verlangen. Dies gilt ausnahmslos und schließt auch rückwirkend entsprechende Vereinbarungen ein, die bisher zwischen Verwalter und Eigentümer gängige Praxis waren. Die Richter begründen den Provisionsausschluss mit dem gesetzlichen Mieterschutz. Es soll hierdurch verhindert werden, dass Vermieter die an den eigenen Verwalter entrichteten Provisionskosten über Umwege – etwa durch eine Erhöhung der Kaltmiete – mittelbar auf die Mieterschaft abwälzen. Dass sich das Urteil auf mieterfreundlichere Mieten bei Neuverträgen auswirken wird, darf bezweifelt werden. Es ist jedoch eine weitreichende juristische Weichenstellung, die das interne Prozedere bei der Vermietung von Wohnungen verändern wird, auch wenn in der Praxis die abschließenden rechtlichen Feinschliffe für jeden Einzelfall erst noch erprobt werden müssen.

Für Eigentümer, ganz gleich ob sie ein komplettes Mehrfamilienhaus besitzen oder eine einzelne Eigentumswohnung vermieten, erfordert diese rechtliche Umstellung ein Umdenken. Bisher galt für Vermieter meist das bequeme und erfolgsorientierte Modell: Der Verwalter kümmerte sich um die Vermarktung und wurde erst dann über eine Provision entlohnt, wenn die Tinte unter dem Mietvertrag trocken war.

Dieser Weg ist nun versperrt! Eigentümer müssen sich darauf einstellen, künftig aufwandsbezogene Dienstleistungsentgelte an ihre Verwaltung zu zahlen. Dies könnten beispielsweise fest definierte Bearbeitungspauschalen für das Schalten von Inseraten und stundenbasierte Abrechnungen für durchgeführte Besichtigungen sein.

In der Praxis bedeutet dies: Das finanzielle Risiko erfolgloser Vermarktungsbemühungen geht vollständig auf den Eigentümer über. Vermieter sollten daher bestehende Verwalterverträge auf nunmehr unzulässige Provisionsklauseln prüfen. Zudem ist es ratsam, sich bei anstehenden Neuvermietungen vorab genau über die anfallenden Dienstleistungskosten der Hausverwaltung zu informieren.

Um unkalkulierbare Ausgaben für reine Vermarktungsversuche zu vermeiden, empfiehlt es sich für Eigentümer, frühzeitig wieder externe Makler einzubinden, da diese weiterhin rein erfolgsbasiert arbeiten.

Innerhalb der Hausverwalter-Branche sorgt das Urteil für erheblichen Anpassungsdruck. Die Neuvermietung war für viele Unternehmen ein integraler und wirtschaftlich relevanter Bestandteil des Geschäftsmodells, der durch den Wegfall der Erfolgsprovision nun seine bisherige Grundlage verliert. Für Verwalter besteht massiver Handlungsbedarf: Alte Verwalterverträge müssen umgehend juristisch sauber angepasst werden, andernfalls drohen handfeste Rückforderungen bereits gezahlter Provisionen durch die Eigentümer. Verwalter müssen rechtskonforme Dienstleistungsvereinbarungen etablieren, die den tatsächlichen zeitlichen und personellen Aufwand einer Neuvermietung transparent abbilden. Eine Ausnahme besteht weiterhin für die reine WEG-Verwaltung, sofern der Verwalter in der betreffenden Anlage ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreut und keinerlei Aufgaben für das Sondereigentum übernimmt.

Da die Akzeptanz von erfolgsunabhängigen Rechnungen ohne Vermittlung eines Mietverhältnisses bei Eigentümern sehr verhalten ausfallen dürfte, ist damit zu rechnen, dass sich einige Verwaltungen künftig gänzlich aus dem aktiven Vermietungsgeschäft zurückziehen.

Von dieser rechtlich erzwungenen Umverteilung dürften in erster Linie klassische Vermietungsmakler profitieren. Der Hausverwalter, der durch seine direkte Nähe zum Objekt bislang oft der erste Ansprechpartner des Eigentümers für anstehende Neuvermietungen war, verliert diesen strategischen Wettbewerbsvorteil und darf ihn gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) auch nicht über verbundene Unternehmen für sich nutzen. Der bisherige Automatismus, bei dem sich Verwaltungen das lukrative Maklergeschäft bequem bereits beim Abschluss des Verwaltervertrages sicherten, ist damit beendet. Vermietungsmakler laufen nicht länger Gefahr, in eine unvorteilhafte Abhängigkeit von Hausverwaltungen zu geraten oder Folgegeschäfte an die von ihnen vermittelten Verwalter zu verlieren. Unabhängige Makler, die nicht in die Verwaltung der jeweiligen Immobilie involviert sind, arbeiten weiterhin uneingeschränkt auf der vertrauten, erfolgsabhängigen Provisionsbasis und bieten den Eigentümern damit genau das risikofreie Modell der Erfolgshonorierung an, das bevorzugt wird.

Letztlich dürfte dieses BGH-Urteil zu einer konsequenten Marktbereinigung führen. Jeder Immobiliendienstleister ist künftig gefordert, sich wieder auf seine tatsächlichen Stärken zu fokussieren. Die klare Spezialisierung auf die jeweilige Kernkompetenz – hier die kaufmännische und technische Verwaltung, dort die professionelle, erfolgsorientierte Vermarktung – wird das Vermietungsgeschäft am Ende auch für die Eigentümer spürbar transparenter machen.